樓宇自控系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)是一項(xiàng)重要的工作，完整的系統(tǒng)文件是樓宇自控系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)工作的根本。

竣工資料：

1、設(shè)計(jì)說(shuō)明

2、系統(tǒng)圖

3、各系統(tǒng)控制原理圖

4、點(diǎn)位表

5、設(shè)備清單

6、各系統(tǒng)控制說(shuō)明

7、點(diǎn)位測(cè)試記錄表格

8、試運(yùn)行記錄

9、操作維護(hù)說(shuō)明書

10、常見(jiàn)故障處理手冊(cè)

11、系統(tǒng)備份光盤

12、產(chǎn)品說(shuō)明書

13、竣工圖

14、技術(shù)偏離表

15、施工過(guò)程中相關(guān)記錄表格

      操作培訓(xùn)是保證物業(yè)人員使用操作軟件進(jìn)行管理的基礎(chǔ)。 操作培訓(xùn)的內(nèi)容：

1、系統(tǒng)講解（拿到系統(tǒng)資料，研讀后，讓相關(guān)供應(yīng)商開始培訓(xùn)）。 

2、上位機(jī)軟件培訓(xùn)（查詢歷史記錄、報(bào)表打印、設(shè)定值修改，設(shè)備開關(guān)、時(shí)間表設(shè)定等等）。

3、各子系統(tǒng)的控制原理（空調(diào)系統(tǒng)、水系統(tǒng)、排風(fēng)系統(tǒng)等等）。 

4、現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備維護(hù)培訓(xùn)（傳感器、執(zhí)行器、壓差開關(guān)等等）。 

5、常見(jiàn)故障處理方法培訓(xùn)。 

      合理的權(quán)限設(shè)定很重要，可以保證在功能正常使用的同時(shí)系統(tǒng)的安全性。管理級(jí)別：（一般情況下） 

1、管理員 

2、工程師 

3、值班組長(zhǎng)

4、操作員

5、訪客 

       合理的參數(shù)設(shè)定是控制系統(tǒng)節(jié)能有效運(yùn)行的有力保證。參數(shù)設(shè)定：

1、房間溫度 

2、房間壓力

3、房間濕度

4、上下限報(bào)警

5、PID設(shè)定

       規(guī)范合理的故障處理流程是排除當(dāng)前故障，避免今后故障，或更快處理今后故障的保障。

第一、常見(jiàn)故障

1、房間溫濕度報(bào)警 

2、房間壓力報(bào)警 

3、房間濕度報(bào)警 

第二、重要故障

1、控制失效 

2、數(shù)據(jù)丟失 

      應(yīng)急處理是應(yīng)對(duì)任何突發(fā)情況的最后屏障。 應(yīng)急處理的一般方法： 

1、設(shè)備開關(guān) 

2、執(zhí)行器手動(dòng) 

3、水閥手動(dòng) 

     專業(yè)公司的定期維護(hù)工作是樓宇自控系統(tǒng)保持長(zhǎng)期有效工作的保障。 供應(yīng)商維護(hù)：

1、維護(hù)內(nèi)容 

2、維護(hù)表格 

3、維護(hù)周期

       樓宇自控系統(tǒng)及管理維護(hù)的經(jīng)驗(yàn)

1、供水、空調(diào)設(shè)備房漏水檢測(cè)

       作為超高層建筑的XX廣場(chǎng)其供水系統(tǒng)是靠分布在不同樓層的供水設(shè)施及水箱逐級(jí)提升來(lái)完成供水任務(wù)，其空調(diào)系統(tǒng)也是按不同的樓層分區(qū)進(jìn)行供應(yīng)冷凍水來(lái)達(dá)到空調(diào)的目的，這些供水設(shè)施、水箱及空調(diào)系統(tǒng)冷凍水系統(tǒng)，均分布在大廈的不同樓層，一旦發(fā)生水箱漏水及冷凍水管軟連接爆裂，在無(wú)人值守的設(shè)備房將會(huì)泛濫成災(zāi)，如果漏水量過(guò)大，一旦排放不及，將會(huì)殃及下層用戶，根據(jù)幾次爆管的教訓(xùn)，建議最好在高層摟宇的水泵房、空調(diào)冷凍水系統(tǒng)周邊設(shè)施裝設(shè)漏水探測(cè)系統(tǒng)。

2、UPS電源輸入端電壓檢測(cè)

       超高層摟宇一般均設(shè)置有龐大的復(fù)雜的BA控制系統(tǒng)，安?？刂葡到y(tǒng)以及消防報(bào)警系統(tǒng)，這些系統(tǒng)的電源一般均由大廈的UPS電源來(lái)保障供應(yīng)，因此UPS電源的可靠性及穩(wěn)定性是關(guān)系到大廈能否安全運(yùn)行的關(guān)鍵，因此必須對(duì)UPS的工作狀態(tài)進(jìn)行嚴(yán)密的監(jiān)視，特別是UPS電源的前端輸入電源，除了在技術(shù)手段上要采用多路供電以外，必須裝設(shè)電壓傳感器來(lái)檢測(cè)前端輸入的情況，因?yàn)橛袝r(shí)候維修人員在季度、年度線路檢修時(shí)，可能都會(huì)導(dǎo)致該前端供電線路較長(zhǎng)時(shí)間的停電，當(dāng)維修人員疏忽或電源切換裝置發(fā)生故障時(shí)，等到中央控制室人員發(fā)現(xiàn)停電時(shí)，這時(shí)的UPS電源已經(jīng)耗盡電池，直接影響UPS電池壽命及系統(tǒng)的正常工作。

3、變壓器的供壓參數(shù)和檢測(cè)應(yīng)慎重

      某些變壓器或高壓環(huán)網(wǎng)柜參數(shù)監(jiān)測(cè)點(diǎn)（例如變壓器溫度），因?yàn)榘惭b位置距離高壓側(cè)較近，一旦變壓器或高壓環(huán)網(wǎng)柜由于自身質(zhì)量問(wèn)題或其他原因引起的短路或相間擊穿，強(qiáng)大的電壓將沿著BA系統(tǒng)傳感器進(jìn)入DDC，并沿著DDC與DDC之間的工作電源損毀沿途多個(gè)DDC，因此選擇這些涉及到變壓器或高壓環(huán)網(wǎng)柜參數(shù)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的，應(yīng)慎之又慎，如果配電系統(tǒng)已有完善的檢測(cè)及報(bào)警設(shè)施，這些監(jiān)測(cè)點(diǎn)最好不接，除非你能保證相關(guān)的線路有足夠的抗浪涌的能力。

4、消防管網(wǎng)壓力檢測(cè)至關(guān)重要

      在對(duì)消防系統(tǒng)的檢測(cè)中，除了對(duì)各種消防設(shè)備的狀態(tài)進(jìn)行檢測(cè)外，對(duì)系統(tǒng)管網(wǎng)的壓力檢測(cè)至關(guān)重要，管網(wǎng)壓力過(guò)低會(huì)大大影響系統(tǒng)的消防功能，壓力太高又會(huì)對(duì)管網(wǎng)造成爆管的危險(xiǎn)，最好在各消防區(qū)域管網(wǎng)的最有利點(diǎn)和最不利點(diǎn)進(jìn)行監(jiān)控，并根據(jù)區(qū)域管網(wǎng)的具體高度設(shè)定有利點(diǎn)和不利點(diǎn)的正常壓力范圍，能在壓力過(guò)高或過(guò)低時(shí)及時(shí)發(fā)出報(bào)警，并可通過(guò)最有利點(diǎn)和最不利點(diǎn)的壓力以及管網(wǎng)高度測(cè)出管網(wǎng)中的減壓閥是否正常工作。這樣為消防系統(tǒng)的安全、穩(wěn)定提供了有利的保障。

5、新風(fēng)機(jī)過(guò)濾網(wǎng)檢測(cè)可用微壓差開關(guān)代替微壓差傳感器

      在新風(fēng)機(jī)過(guò)濾網(wǎng)壓差檢測(cè)時(shí)，如果從經(jīng)濟(jì)角度考慮，可采用微壓差開關(guān)代替連續(xù)輸出的微壓差傳感器對(duì)新風(fēng)過(guò)濾網(wǎng)兩側(cè)的壓差進(jìn)行監(jiān)視，因?yàn)槲翰铋_關(guān)同樣可以實(shí)現(xiàn)微壓差傳感器的壓差報(bào)警功能，但微壓差開關(guān)比微壓差傳感器價(jià)格要便宜得多，并且比微壓差傳感器可靠耐用。在此情況下采用壓差開關(guān)會(huì)比使用微壓差傳感器更加經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。

6、新風(fēng)機(jī)電機(jī)哈風(fēng)扇傳送帶的檢測(cè)

       一般系統(tǒng)對(duì)新風(fēng)機(jī)檢測(cè)，會(huì)考慮到電機(jī)過(guò)熱保護(hù)報(bào)警和過(guò)濾網(wǎng)壓差報(bào)警，往往會(huì)忽略電機(jī)和風(fēng)扇之間傳送帶的檢測(cè)，當(dāng)傳送帶脫落或過(guò)松時(shí)，可通過(guò)壓差開關(guān)或壓差傳感器對(duì)風(fēng)管內(nèi)和管外的壓差檢測(cè)，判定傳送帶是否脫落或太松打滑，這在新風(fēng)機(jī)系統(tǒng)監(jiān)控中是非常必要的。

7、重要負(fù)荷開關(guān)監(jiān)控

       由于超高層建筑的配電設(shè)施一般均分布在大廈不同設(shè)備層，的配電設(shè)施分布情況也是如此，而且即使位于同一設(shè)備層，也分布多個(gè)獨(dú)立的設(shè)備房中，對(duì)于這些負(fù)荷開關(guān)的運(yùn)行情況遠(yuǎn)非人力所能監(jiān)控得了的，為了保證及時(shí)了解重要負(fù)荷的供電情況，最好對(duì)這些負(fù)荷開關(guān)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控并設(shè)置相應(yīng)的報(bào)警信號(hào)。

8、系統(tǒng)集成問(wèn)題

       作為工程的總包商一般都會(huì)鼓勵(lì)開發(fā)商將大廈各個(gè)控制系統(tǒng)集成起來(lái)，使它們工作在同一個(gè)工作平臺(tái)上，但是在系統(tǒng)的實(shí)際運(yùn)行中，許多美好的設(shè)想、方案和現(xiàn)實(shí)之間往往存在著巨大的差距，這一方面是技術(shù)本身原因，包括工程商對(duì)技術(shù)的掌握程度以及各個(gè)控制系統(tǒng)通訊接口及協(xié)議的兼容性，另一方面是中央控制室日常管理人員的技術(shù)素質(zhì)，由于受中央控制室值班人員技術(shù)素質(zhì)的局限性，往往無(wú)法深入透徹了解所有控制系統(tǒng)，真正操控各個(gè)子系統(tǒng)日常工作的還是各個(gè)獨(dú)立相關(guān)子系統(tǒng)的專業(yè)人員，這樣一來(lái)系統(tǒng)的集成性往往會(huì)成為擺設(shè)。

       樓宇自控系統(tǒng)硬件運(yùn)行維護(hù)

硬件維護(hù)主要包括控制箱、傳感器及執(zhí)行器的維護(hù)。

       樓宇自控系統(tǒng)是借助智能操作來(lái)代替人工操作的一種系統(tǒng)。在運(yùn)行中，可能會(huì)出現(xiàn)畫面不穩(wěn)定，數(shù)據(jù)顯示突變等現(xiàn)象。本樓宇自控系統(tǒng)采用美國(guó)施奈德開放式Andover系統(tǒng)（參考），系統(tǒng)本身的穩(wěn)定性已達(dá)工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)場(chǎng)儀表、接線、變送器等。因此問(wèn)題的出現(xiàn)主要是因?yàn)楝F(xiàn)場(chǎng)儀表或變送器等受到干擾或配電、工藝等方面出現(xiàn)故障時(shí)產(chǎn)生的。本節(jié)主要講述現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備的維護(hù)。

1.1 DDC控制柜內(nèi)器件及連接

       DDC控制器是現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備與上位管理機(jī)之間的樞紐，起著舉足輕重的作用，現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備的維護(hù)須從控制柜入手，首先要了解控制柜分布及各控制器所控設(shè)備。其分布及控制設(shè)備詳見(jiàn)BAS竣工圖。了解DDC控制柜內(nèi)器件及接線對(duì)維護(hù)至關(guān)重要

1--接線端子：用來(lái)連接現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備與控制器的接線。接線端子接線為去現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備接線和去控制器接線。這是檢測(cè)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備信號(hào)的著手處，如果發(fā)現(xiàn)上位機(jī)畫面某信號(hào)顯示不正?？稍诖颂帣z測(cè)其信號(hào)是正常。DI點(diǎn)可通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備的開與關(guān)，在此處檢測(cè)過(guò)來(lái)的是信號(hào)是否為短路與斷路，如開對(duì)應(yīng)短路，關(guān)對(duì)應(yīng)斷路，則信號(hào)正常；DO點(diǎn)可通過(guò)上位發(fā)送開關(guān)信號(hào)，在此處檢測(cè)發(fā)出的信號(hào)是否為短路與斷路，如開對(duì)應(yīng)短路，關(guān)對(duì)應(yīng)斷路，則信號(hào)正常；AI點(diǎn)在此處可檢測(cè)現(xiàn)場(chǎng)過(guò)來(lái)的信號(hào)是否為0-10V直流電壓或電阻值為1K歐姆左右（只有溫度信號(hào)是電阻值），若在此范圍內(nèi)，均屬正常；AO點(diǎn)可通過(guò)上位畫面發(fā)出指令，在此處檢測(cè)是否有0-10V的直流電壓。

2-- 空氣開關(guān)：控制現(xiàn)場(chǎng)傳感器、執(zhí)行器、控制器的電源。

3-- 繼電器：協(xié)助DO點(diǎn)完成啟?？刂?，有與強(qiáng)電隔離作用。當(dāng)DO模塊發(fā)出開的指令，使繼電器線包得電，通過(guò)觸點(diǎn)控制現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備的起停。用上位控制DO點(diǎn)輸出，相應(yīng)繼電器應(yīng)吸合并發(fā)出“啪”的聲音。如果沒(méi)有反應(yīng)，應(yīng)先檢查DO點(diǎn)是否輸出電壓，如果輸出正常，則應(yīng)檢查繼電器是否損壞。 

4—電源：為控制器、繼電器、現(xiàn)場(chǎng)傳感器、執(zhí)行器供電，具體供電方式可參看BAS竣工圖。 本系統(tǒng)現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行器主要為風(fēng)閥執(zhí)行器和水閥執(zhí)行器。水閥執(zhí)行器使用24V（空調(diào)機(jī)為220V）交流電源供電，控制信號(hào)為10V直流電源。正常情況下，當(dāng)控制信號(hào)從0V變到10V時(shí)，閥的開度也應(yīng)該從0%變到100%。如果系統(tǒng)運(yùn)行時(shí)，執(zhí)行器不動(dòng)作，則應(yīng)首先檢查是否有24V交流電源，如果沒(méi)有，到柜子里相應(yīng)位置檢查，模塊是否送出命令或者保險(xiǎn)絲是否燒斷。若無(wú)以上問(wèn)題，檢查線路是否正常。如果執(zhí)行器動(dòng)作，但動(dòng)作方向相反，應(yīng)調(diào)節(jié)執(zhí)行器上的正反向旋鈕，使其旋到另一方向。如果此時(shí)執(zhí)行器動(dòng)作方向仍無(wú)改變，則應(yīng)檢查是否有控制信號(hào)送出。到柜子里用萬(wàn)用表實(shí)際測(cè)量，如果實(shí)際測(cè)不到，可能通道損壞。如果模塊正常，可能是線路問(wèn)題，檢查線路。 

        風(fēng)閥執(zhí)行器使用24V交流電源，控制信號(hào)10V直流。檢驗(yàn)方式同水閥執(zhí)行器。

1.2 四種類型點(diǎn)的檢測(cè)方法 

AI點(diǎn)本系統(tǒng)涉及的AI點(diǎn)包括：溫度、濕度、二氧化碳、一氧化碳、新風(fēng)流量等。 

溫度檢測(cè)。當(dāng)某一溫度偏離正常情況下如：-46℃或121℃時(shí)則表示此溫度處于故障狀態(tài)。傳感器使用的是10KT的熱敏電阻。正常阻值小于500Ω，發(fā)生故障時(shí)，在對(duì)應(yīng)的DDC控制的接線端子上測(cè)量其阻值是否在正常范圍內(nèi)，若為負(fù)數(shù)則表示現(xiàn)場(chǎng)短路；為無(wú)窮大則表示現(xiàn)場(chǎng)開路，檢查端子至傳感器的線，即可恢復(fù)正常。 

濕度檢測(cè)。當(dāng)某一濕度與其它濕度值出現(xiàn)較大偏差，或長(zhǎng)期為88%左右，則表示此濕度處于故障狀態(tài)。濕度傳感器的反饋信號(hào)為0-10VDC電壓，通過(guò)在對(duì)應(yīng)端子處電壓的測(cè)量，可判斷線路或濕度傳感器是否正常，針對(duì)維護(hù)，即可恢復(fù)正常。 

AO點(diǎn)：本系統(tǒng)的AO點(diǎn)主要包括閥位控制。水閥控制輸出指令均為0-10V電壓。當(dāng)閥位開度與上位人機(jī)界面的顯示有較大出入時(shí)，可通過(guò)在端子上測(cè)量電壓，看上位界面設(shè)置為50%時(shí)，電壓是否為5V，順線檢測(cè)執(zhí)行器端電壓是否一致。如果端子電壓與執(zhí)行器端電壓不一致，檢查線路并更換。 

DI點(diǎn)：本系統(tǒng)DI點(diǎn)主要包括各種狀態(tài)、手/自動(dòng)、及故障點(diǎn)。DI點(diǎn)為無(wú)源觸點(diǎn)，當(dāng)受控設(shè)備處于閉合狀態(tài)時(shí)，如果正常情況下，狀態(tài)點(diǎn)不能返回，則應(yīng)該用萬(wàn)用表測(cè)量二次回路控制柜對(duì)應(yīng)端子是否閉合，如果端子未閉合，則為二次回路控制柜問(wèn)題，由相關(guān)方調(diào)整。 

DO點(diǎn)：本系統(tǒng)DO點(diǎn)主要是對(duì)設(shè)備的控制。發(fā)出控制指令會(huì)使相應(yīng)的繼電器吸合，使受控端線路閉合。用上位發(fā)出控制指令，是否有繼電器吸合聲，若無(wú)，則檢查受控設(shè)備端線路。
1.3 維護(hù)實(shí)例 

1.如何檢查網(wǎng)絡(luò)控制器離線 

       當(dāng)操作站電腦顯示某臺(tái)網(wǎng)絡(luò)控制器離線（Offline）時(shí)，可按以下方法檢查： 

1) 檢查中控室至網(wǎng)絡(luò)控制器之間的連線是否正常。 

2) 檢查網(wǎng)絡(luò)控制器的電源是否正常。 

3) 檢查網(wǎng)絡(luò)控制器E的燈關(guān)閃爍是否有紅燈，及通訊等閃爍是否在交替閃爍。 

4) 如果以上三項(xiàng)均為正常，有可能是設(shè)備本身出現(xiàn)故障，請(qǐng)與XX聯(lián)系。 

2.如何檢查DDC離線 當(dāng)操作站電腦顯示某個(gè)DDC離線（Offline）時(shí)，可按以下方法檢查： 

1) 檢查網(wǎng)絡(luò)控制器至DDC之間的連線是否正常。 

2) 檢查DDC是否供電正常，是否保險(xiǎn)絲燒了（控制器的電源保險(xiǎn)絲及控制器的保險(xiǎn)絲，DDC的保險(xiǎn)絲須打開面板才能見(jiàn)到）。 

3) 如果以上兩項(xiàng)均為正常，有可能是設(shè)備本身出現(xiàn)故障，請(qǐng)與XX聯(lián)系。
3. 如何檢查溫度傳感器是否正常 

        本工程所用溫度傳感器為柏斯頓廠家（參考）提供的BD-10KT系列傳感器，為RTD電阻式的。其返回的電阻值與溫度的對(duì)應(yīng)表可在所附的產(chǎn)品說(shuō)明書中查到。當(dāng)在操作站電腦上發(fā)現(xiàn)有現(xiàn)場(chǎng)溫度值不正常時(shí)，則可按照下列方式檢查： 

A.在現(xiàn)場(chǎng)控制箱中找到相應(yīng)端子，將返回信號(hào)線除下并測(cè)量其電阻值，檢查相應(yīng)的溫度值是否正確；如正確，則見(jiàn)（B）項(xiàng)，如不正確，則見(jiàn)（C）項(xiàng)。 

B.按照控制箱圖紙的接線檢查有關(guān)接線是否有問(wèn)題，如查不出問(wèn)題，則可能控制器出現(xiàn)問(wèn)題，請(qǐng)與我司聯(lián)系。 

C.在現(xiàn)場(chǎng)的溫度傳感器的安裝位置檢查有關(guān)溫度探頭返回電阻值是否正確，如仍有問(wèn)題，則此傳感器有問(wèn)題，需更換；如返回的電阻值是正確的，則是溫度傳感器至控制箱的接線有問(wèn)題，請(qǐng)找有關(guān)人員解決。 

4.如何檢查CO2濃度傳感器是否正常 

       本工程所用有CO2濃度傳感器為L(zhǎng)TM8733產(chǎn)品，為0-10V電壓式的。其返回的電壓值與CO2濃度的對(duì)應(yīng)為0-2000PPM。當(dāng)在操作站電腦上發(fā)現(xiàn)有現(xiàn)場(chǎng)CO2濃度值不正常時(shí)，則可按照下列方式檢查： 

A. 在現(xiàn)場(chǎng)控制箱中找到相應(yīng)端子，將返回信號(hào)線除下并測(cè)量其電壓值，檢查相應(yīng)的CO2濃度值是否正確；如正確，則見(jiàn)（B）項(xiàng)，如不正確，則見(jiàn)（C）項(xiàng)。 

B. 按照控制箱圖紙的接線檢查有關(guān)接線是否有問(wèn)題，如查不出問(wèn)題，則可能控制器出現(xiàn)問(wèn)題，請(qǐng)與XX聯(lián)系。 

C. 在現(xiàn)場(chǎng)的CO2濃度傳感器的安裝位置檢查有關(guān)溫度探頭返回電壓值是否正確，如仍有問(wèn)題，則此傳感器有問(wèn)題，需更換；如返回的電壓值是正確的，則是CO2濃度傳感器至控制箱的接線有問(wèn)題，請(qǐng)找有關(guān)人員解決。
5.如何檢查溫濕度傳感器是否正常 

       本工程所用有溫濕度傳感器為柏斯頓廠家（參考）提供的BD-10KT系列產(chǎn)品，其中溫度為RTD電阻式的。其返回的電阻值與溫度的對(duì)應(yīng)表可在所附的產(chǎn)品說(shuō)明書中查到。當(dāng)在操作站電腦上發(fā)現(xiàn)有現(xiàn)場(chǎng)溫度值不正常時(shí)，則可參照上面3方式檢查。其中濕度為0-10V電壓式的。其返回的電壓值與濕度的對(duì)應(yīng)為0-100%。當(dāng)在操作站電腦上發(fā)現(xiàn)有現(xiàn)場(chǎng)濕度值不正常時(shí)，則可按照上面4方式檢查。 

6.如何檢查空調(diào)機(jī)組風(fēng)閥是否正常 

       本工程所用的風(fēng)閥執(zhí)行器采用*（參考）的產(chǎn)品，它采用24VAC電源對(duì)調(diào)節(jié)閥進(jìn)行驅(qū)動(dòng)，0-10VDC返回電壓信號(hào)顯示閥門的開度。接線方式可在所附的產(chǎn)品說(shuō)明書中查到。 

       當(dāng)操作人員發(fā)現(xiàn)閥門開度與控制信號(hào)有很大差別時(shí)，可按下列方式檢查： 

A)在現(xiàn)場(chǎng)切斷相應(yīng)控制箱的電源，然后打開相應(yīng)的閥門驅(qū)動(dòng)器外殼，手動(dòng)轉(zhuǎn)動(dòng)驅(qū)動(dòng)器上的齒輪，檢看閥門是否淤塞。 

B)檢查控制箱外部和內(nèi)部的接線，查看是否有問(wèn)題。 

C)檢查控制器的輸出電壓是否正常，如不正常，則可能是控制器出現(xiàn)問(wèn)題。請(qǐng)與我司聯(lián)系。 

D)如以上三項(xiàng)均正常，則可能是驅(qū)動(dòng)器有問(wèn)題，請(qǐng)與相應(yīng)廠商聯(lián)系便于更換另一個(gè)新的驅(qū)動(dòng)器。
7.如何檢查壓差開關(guān)是否正常 

       壓差開關(guān)為一個(gè)開關(guān)量信號(hào)，接至壓差開關(guān)的信號(hào)線共有二條。當(dāng)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的信號(hào)與實(shí)際狀態(tài)不符時(shí)，可按照下列方式檢查： 

A)檢查控制箱外部和內(nèi)部的接線，查看是否有問(wèn)題。 

B)試吹其中的一根“＋”管，如果有狀態(tài)改變，則為正常。 

C)如B項(xiàng)不正常，則可能是傳感器有問(wèn)題，請(qǐng)與相應(yīng)廠商聯(lián)系便于更換另一個(gè)新的驅(qū)動(dòng)器。 

8.如何檢查液位開關(guān)是否正常 

       液位開關(guān)為一個(gè)開關(guān)量信號(hào)，接至液位開關(guān)的信號(hào)線共有二條。當(dāng)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的信號(hào)與實(shí)際狀態(tài)不符時(shí)，可按照下列方式檢查： 

1) 檢查控制箱外部和內(nèi)部的接線，查看是否有問(wèn)題。 

2) 查看液位浮球朝向是否放反。
1.4 硬件維護(hù)細(xì)則 

1定期清理系統(tǒng)控制柜，粉塵長(zhǎng)期滯留可能會(huì)導(dǎo)致系統(tǒng)硬件設(shè)備內(nèi)部的短路或斷路，引起設(shè)備故障。 

2保持控制室內(nèi)空氣流通，地面干凈；保持室內(nèi)溫度在20~25℃。 

3無(wú)論設(shè)備是否通電，非經(jīng)授權(quán)者都不得插拔系統(tǒng)部件，不得對(duì)系統(tǒng)通訊電纜和電源電纜等亂拔亂動(dòng)。在系統(tǒng)通電時(shí)，嚴(yán)禁隨意移動(dòng)機(jī)器。 

4嚴(yán)禁在電腦主機(jī)上做任何與工作無(wú)關(guān)的事情，禁止外界的電腦軟盤進(jìn)入本控制系統(tǒng)，禁止在電腦上玩游戲，以免感染計(jì)算機(jī)病毒。 

5在系統(tǒng)正常工作后，不得隨意退出圖形監(jiān)控畫面，不得隨意關(guān)閉系統(tǒng)。 

6定期檢查控制器各模塊的工作狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)處理。
1.5 軟件維護(hù)細(xì)則 

       這里所說(shuō)的軟件維護(hù)，主要是指如何解決系統(tǒng)的一些問(wèn)題，并使之更好地運(yùn)行。 

1 在沒(méi)有完全掌握軟件或沒(méi)有充分把握的情況下,請(qǐng)勿隨意修改軟件 

2 禁止在計(jì)算機(jī)上玩游戲和運(yùn)行其它不相關(guān)的軟件 

3 在不是十分清楚的情況下，禁止修改系統(tǒng)和應(yīng)用軟件的配置。 發(fā)現(xiàn)軟件有問(wèn)題，及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門。 

4 定期備份數(shù)據(jù)，以免造成不必要的損失。

1.6 應(yīng)急措施 

1 在各種問(wèn)題出現(xiàn)時(shí)，您首先要做的是把一切系統(tǒng)回路控制切換到手動(dòng)，然后再進(jìn)行其它問(wèn)題的處理。 

2 在控制柜內(nèi)出現(xiàn)煙霧或有特殊氣味（比如糊味）散出時(shí)，若來(lái)自控制器請(qǐng)快速關(guān)斷控制器電源，然后再著手問(wèn)題的檢查和解決。 

附表廠商聯(lián)系方式

設(shè)備名稱 

供應(yīng)商 

聯(lián)系人 

聯(lián)系電話

樓宇自控系統(tǒng)軟件運(yùn)行維護(hù) 

軟件維護(hù)主要是上位機(jī)軟件記錄的備份，軟件的更新等的維護(hù)。 

1、中央軟件在調(diào)試完成后，要做系統(tǒng)要記得做備份，出現(xiàn)重大問(wèn)題可以直接進(jìn)行還原； 

2、中央軟件內(nèi)部菜單要嚴(yán)格按照操作權(quán)限來(lái)操作； 

3、操作人員在軟件系統(tǒng)中要做自己熟悉、有把握的操作，沒(méi)有確定的事情一定不要做。 

4、中央電腦盡量少插優(yōu)盤等東西，中毒很麻煩，或者中毒后直接恢復(fù)。 

5、現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備定期進(jìn)行測(cè)試，最容易出問(wèn)題的是：集水井浮球和室外設(shè)備； 

6、自控專業(yè)操作員不要經(jīng)常換來(lái)?yè)Q去的。 

樓宇自控系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)程 管理規(guī)程（僅供參考） 

1、控制計(jì)算機(jī)保持開啟。 

2、每月對(duì)系統(tǒng)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行備份。 

3、控制點(diǎn)定義、預(yù)定日程表等到參數(shù)不可隨意修改。 

4、新增被控設(shè)備要注意繼電器觸點(diǎn)容量。 

5、保持設(shè)備表面清潔。 

6、嚴(yán)禁于控制電腦上運(yùn)行自帶軟件及游戲。 

7、當(dāng)有“危急告警”發(fā)生時(shí)立即查明及檢修。 

8、一切元器件、線路不得隨意更改。 

9、網(wǎng)絡(luò)控制器、控制電腦故障應(yīng)于4小時(shí)內(nèi)修復(fù)；現(xiàn)場(chǎng)控制器、擴(kuò)展模塊故障應(yīng)于8小時(shí)內(nèi)修復(fù)；中間繼電器故障應(yīng)于2小時(shí)內(nèi)修復(fù)。

樓宇自控系統(tǒng)維修保養(yǎng)技術(shù)規(guī)范(BA) 

維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)規(guī)范是我們?nèi)粘＞S護(hù)保養(yǎng)的重要依據(jù)。 

1.目的：樓宇設(shè)備自動(dòng)控制系統(tǒng)，以下簡(jiǎn)稱BMS（BA），需要定期實(shí)施維修、保養(yǎng)和檢測(cè)作業(yè)，否則，該系統(tǒng)不僅可能出現(xiàn)故障而使得包括暖通空調(diào)、給排水、污水處理、照明、電梯、自動(dòng)扶手電梯、景觀燈光及噴水池、太陽(yáng)能收集及變送、雨水收集等系統(tǒng)裝置處于失控狀態(tài)，而且可能令這些設(shè)備系統(tǒng)處于損壞的風(fēng)險(xiǎn)之中。 

2.要求：BMS定期維修、保養(yǎng)和檢測(cè)作業(yè)如同其它設(shè)備系統(tǒng)裝置一樣，需要符合工況實(shí)際的編制年度、季度以及月度計(jì)劃，需要編制符合所轄設(shè)備系統(tǒng)裝置的維修、保養(yǎng)和檢測(cè)方案（規(guī)程），需要落實(shí)維修、保養(yǎng)和檢測(cè)所必要的儀器、儀表和工具，需要配備符合上述方案（規(guī)程）和計(jì)劃的員工團(tuán)隊(duì)。
3.編制要點(diǎn)

1、BMS定期維修、保養(yǎng)和檢測(cè)年度、季度以及月度計(jì)劃編制要點(diǎn)：

1.1 BMS的構(gòu)成：主機(jī)設(shè)備、應(yīng)用軟件、網(wǎng)絡(luò)（線纜）及變送器、傳感器、執(zhí)行機(jī)構(gòu)。 

1.2 BMS的檢測(cè)：測(cè)量變送器的精度、測(cè)量傳感器的精度、測(cè)量執(zhí)行機(jī)構(gòu)的直流電阻、測(cè)量網(wǎng)絡(luò)（線纜）的信噪比、測(cè)量系統(tǒng)的傳輸速率。 

1.3 BMS的保養(yǎng)：保養(yǎng)傳感器、保養(yǎng)網(wǎng)絡(luò)（線纜）、保養(yǎng)主機(jī)設(shè)備、保養(yǎng)變送器。 

1.4 BMS的維修：維修網(wǎng)絡(luò)（線纜）、維修（更換）變送器、維修執(zhí)行機(jī)構(gòu)、維修（更換）傳感器。 

1.5 利用日保養(yǎng)、周保養(yǎng)和月保養(yǎng)，全面覆蓋BMS所有組成部分。 

1.6 利用季度和年度檢測(cè)，落實(shí)全系統(tǒng)檢測(cè)。 

1.7 利用檢測(cè)與保養(yǎng)進(jìn)一步減少系統(tǒng)故障率。

2、BMS定期維修、保養(yǎng)和檢測(cè)方案（規(guī)劃）

2.1BMS檢測(cè)方案（規(guī)程） 

2.1.1測(cè)量變送器的精度 

2.1.2測(cè)量傳感器的精度 

2.1.3測(cè)量執(zhí)行機(jī)構(gòu)的直流電阻 

2.1.4測(cè)量網(wǎng)絡(luò)（線纜）的信噪比 

2.1.5測(cè)量系統(tǒng)的傳輸速率 

2.2 BMS保養(yǎng)方案（規(guī)程） 

2.2.1保養(yǎng)傳感 

2.2.2保養(yǎng)網(wǎng)絡(luò)（線纜） 

2.2.3保養(yǎng)變送器 

2.2.4保養(yǎng)主機(jī)設(shè)備 

2.3BMS維修方案（規(guī)程） 

2.3.1維修網(wǎng)絡(luò)（線纜） 

2.3.2維修（更換）變送器 

2.3.3維修執(zhí)行機(jī)構(gòu) 

2.3.4維修（更換）傳感器

3 BMS與所轄其它系統(tǒng)設(shè)備的聯(lián)動(dòng) 

3.1BMS與暖通空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備的聯(lián)動(dòng) 

3.1.1新風(fēng)系統(tǒng) 

3.1.2排風(fēng)系統(tǒng) 

3.1.3新風(fēng)機(jī)組 

3.1.4冷卻循環(huán)水系統(tǒng) 

3.1.5冷凍采暖水系統(tǒng) 

3.1.6主機(jī)系統(tǒng) 

3.2 BMS與給排水系統(tǒng)設(shè)備的聯(lián)動(dòng) 

3.2.1給水及其計(jì)量裝置 

3.2.2集水井裝置 

3.2.3景觀水景噴水池裝置 

3.2.4生活水箱液位控制及報(bào)警系統(tǒng) 

3.2.5給排水泵組 

3.3 BMS與污水處理系統(tǒng)設(shè)備的聯(lián)動(dòng) 

3.3.1各工藝水池液位控制和報(bào)警裝置 

3.3.2各工藝水泵組 

3.4 BMS與雨水收集系統(tǒng)設(shè)備的聯(lián)動(dòng) 

3.5BMS與照明系統(tǒng)設(shè)備的聯(lián)動(dòng) 

3.6BMS與變配電系統(tǒng)設(shè)備的聯(lián)動(dòng) 

3.7BMS與應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)系統(tǒng)設(shè)備的聯(lián)動(dòng) 

3.8BMS與電梯系統(tǒng)設(shè)備的聯(lián)動(dòng) 

3.9BMS與自動(dòng)扶手梯系統(tǒng)設(shè)備的聯(lián)動(dòng) 

3.10BMS與消防系統(tǒng)設(shè)備的聯(lián)動(dòng)

4.BMS定期維修、保養(yǎng)和檢測(cè)所必要的儀器、儀表和工具清單

BAS維護(hù)要求（僅供參考） 

一、服務(wù)內(nèi)容 

（1）無(wú)償提供電話、EMAIL技術(shù)咨詢服務(wù)。 

        乙方設(shè)立專門的技術(shù)支持熱線電話并設(shè)置專門的電子郵件地址，由工程師專家回答用戶提出的問(wèn)題，協(xié)助用戶解決出現(xiàn)的問(wèn)題。提供硬件和軟件的技術(shù)咨詢服務(wù)，30分鐘內(nèi)（晚上為60分鐘內(nèi)）回復(fù)。 乙方會(huì)填寫《電話支持記錄單》，記錄用戶提出的問(wèn)題及其解決的情況，客戶的滿意情況以及與客戶的聯(lián)系方法等等。 電話支持的時(shí)間為每周七天，每天24小時(shí)均可以進(jìn)行。

（2）預(yù)防性維護(hù)：根據(jù)計(jì)劃每個(gè)月一次的上門維護(hù)檢查服務(wù)。  

        乙方根據(jù)客戶的實(shí)際需求，對(duì)本項(xiàng)目中由乙方所提供的安全管理系統(tǒng)平臺(tái)提供維護(hù)服務(wù)，乙方將定期和客戶進(jìn)行聯(lián)系，向用戶了解系統(tǒng)平臺(tái)和軟件系統(tǒng)的運(yùn)行情況，對(duì)用戶的問(wèn)題和要求提供技術(shù)支持，提供預(yù)防性的維護(hù)。 乙方將為已簽訂維修合同的用戶準(zhǔn)備必要的配件，以便能以最快的速度解決硬件問(wèn)題。 乙方的技術(shù)專家赴客戶現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)會(huì)填寫《工程及客戶服務(wù)報(bào)告》，記載問(wèn)題的解決情況和客戶的滿意程度，并由該技術(shù)專家和客戶代表簽字。

維護(hù)計(jì)劃內(nèi)容包括： 

1、編制客戶系統(tǒng)維護(hù)服務(wù)方案； 

2、每一個(gè)月指派專門的服務(wù)人員對(duì)系統(tǒng)依照服務(wù)方案進(jìn)行維護(hù)，并提交服務(wù)報(bào)告； 

3、向業(yè)主進(jìn)行調(diào)研，調(diào)研內(nèi)容以預(yù)防問(wèn)題發(fā)生為主； 

4、定期進(jìn)行備件庫(kù)存核查； 

5、加強(qiáng)性系統(tǒng)軟件服務(wù)。 

（3）應(yīng)急服務(wù)

       乙方承諾在接到用戶報(bào)告系統(tǒng)故障的電話通知后，60分鐘內(nèi)（晚上為2小時(shí)內(nèi)）安排專業(yè)技術(shù)人員為用戶分析故障，提供解決問(wèn)題的途徑。 當(dāng)系統(tǒng)運(yùn)行確實(shí)發(fā)生現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)人員無(wú)法排除的故障，乙方將在得到通知后采取應(yīng)急措施，白天在4小時(shí)內(nèi)派出具備故障排除技能的工程師到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，著手處理問(wèn)題。在排除故障期間盡可能提供臨時(shí)的替代設(shè)備。 待故障處理完畢后，再根據(jù)合同協(xié)議與硬件優(yōu)惠價(jià)進(jìn)行收費(fèi)。

（4）工作日駐場(chǎng)值班 

       在維護(hù)合同期內(nèi)，根據(jù)客戶的要求，在工作時(shí)間安排一人在總控臺(tái)進(jìn)行值守，對(duì)系統(tǒng)軟件運(yùn)行情況進(jìn)行監(jiān)視，檢查系統(tǒng)運(yùn)行情況。對(duì)于客戶方操作人員的基本問(wèn)題進(jìn)行回答，并協(xié)助客戶處理系統(tǒng)簡(jiǎn)單故障。

故障相應(yīng)的安排

       對(duì)于用戶提出的故障問(wèn)題，在接到用戶的通知以后，乙方在60分鐘內(nèi)（晚上為2小時(shí)內(nèi)）響應(yīng)，通過(guò)電話、郵件的方式進(jìn)行解決。 

       對(duì)于通過(guò)電話、郵件的方式不能解決的故障問(wèn)題，乙方將派工程師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)維護(hù)，在接到用戶通知后的2小時(shí)內(nèi)（緊急故障）到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。節(jié)假日將會(huì)在24小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。 

       對(duì)于用戶提出的處理系統(tǒng)一般故障的請(qǐng)求，我們將在接到用戶通知以后的24個(gè)小時(shí)之內(nèi)予以解決。 

       備品備件的有償優(yōu)惠提供：根據(jù)自動(dòng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的配置組成，對(duì)重要的、關(guān)鍵的、常用的設(shè)備，設(shè)立備件庫(kù)，以備緊急情況發(fā)生時(shí)，能及時(shí)有償提供備件予以替換使用。 

       若系統(tǒng)出現(xiàn)故障，乙方承諾24小時(shí)內(nèi)修復(fù)(無(wú)備件除外)，如果產(chǎn)品故障在檢修24小時(shí)后仍無(wú)法排除，乙方將有償提供不低于故障產(chǎn)品規(guī)格型號(hào)檔次的備用產(chǎn)品給項(xiàng)目單位便用，以保證系統(tǒng)正常運(yùn)行。

詳細(xì)維保服務(wù)計(jì)劃

事項(xiàng)內(nèi)容

指派專人負(fù)責(zé)的客戶代表工程師 

        乙方指派的客戶代表工程師將專職于系統(tǒng)運(yùn)作和技術(shù)服務(wù)，安排定期走訪用戶及檢查各端接部件、并保證用戶能夠在規(guī)定的服務(wù)及響應(yīng)時(shí)間內(nèi)得到相應(yīng)的技術(shù)支持服務(wù)。 

        安排系統(tǒng)運(yùn)行及服務(wù)情況定期回顧與訪問(wèn) 

        乙方每月指派專門技術(shù)工程師到用戶系統(tǒng)現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)，主要工作包括：對(duì)指定的產(chǎn)品做定期的維護(hù)保養(yǎng)，包括布線性能診斷，檢測(cè)系統(tǒng)設(shè)備性能，對(duì)有潛在問(wèn)題或已損設(shè)備的更換，提出系統(tǒng)優(yōu)化解決方案，并進(jìn)行詳細(xì)的工作記錄，以做到系統(tǒng)信息及檢修記錄文件化。每年進(jìn)行兩次用戶系統(tǒng)運(yùn)行狀況的總結(jié)與回顧，內(nèi)容可根據(jù)雙方的協(xié)商而決定，主要是為幫助用戶解決在使用過(guò)程中遇到的硬件故障及性能問(wèn)題，提供相應(yīng)的解決方案，尋求系統(tǒng)的最佳配置，避免問(wèn)題的再次出現(xiàn)。 

       專業(yè)技術(shù)及項(xiàng)目發(fā)展咨詢 

       協(xié)助用戶制定軟/硬件及軟件系統(tǒng)的擴(kuò)充/升級(jí)計(jì)劃，提供對(duì)用戶系統(tǒng)與軟件應(yīng)用方面的改進(jìn)建議及方案。 

       協(xié)助用戶建立系統(tǒng)管理計(jì)劃包括建立系統(tǒng)重要配置文檔檔案、系統(tǒng)安全管理計(jì)劃、數(shù)據(jù)備份/恢復(fù)管理計(jì)劃、操作及維護(hù)管理計(jì)劃，以保證用戶日常管理和維護(hù)工作的正常進(jìn)行。

       現(xiàn)場(chǎng)硬件系統(tǒng)支持服務(wù) 

       我工程師將提供現(xiàn)場(chǎng)硬件部件測(cè)試及相關(guān)故障排除，并及時(shí)與廠家聯(lián)系，將損壞器件更換，保障系統(tǒng)聯(lián)系正常運(yùn)行，使系統(tǒng)故障停頓時(shí)間不超過(guò)24小時(shí)。 

       熱線電話支持服務(wù) 

       經(jīng)乙方授權(quán)的用戶方人員可將故障保修或技術(shù)咨詢服務(wù)請(qǐng)求通過(guò)乙方技術(shù)支持響應(yīng)